Algunas situaciones cotidianas generan conflictos de intereses. ¿Qué pasa si tenemos entre manos adquirir una finca y nos damos cuenta de que su único acceso es a través de un camino que cruza otra propiedad privada? Es uno de los supuestos más comunes que suelen involucrar lo que conocemos como una servidumbre de paso.
A continuación, explicaremos en qué consiste este término jurídico y la diferencia existente con otro, el de calle privada, que no debemos confundir.
¿Qué es una servidumbre de paso?
Nos referimos a un derecho real, que no implica tenencia ni posesión y mediante el cual se limita la propiedad de una finca o un predio sirviente para que, a través de ella, se pueda entrar o salir a otra, a la que denominaremos predio dominante. En resumidas cuentas, se constituye con el fin de dar paso a camino público al titular y debe mediar un contrato, un testamento, una escritura o un acuerdo entre las partes.
¿Dónde encontramos su fundamentación legal?
En los artículos 564 a 570 del Código Civil se establece que el dueño de una heredad enclavada entre otras ajenas tiene derecho a exigir paso, previa indemnización correspondiente. La servidumbre de paso se ha de trazar por el punto que menos perjudique al predio sirviente y, siempre que sea posible, aquel en el que la distancia entre el predio dominante y el camino público sea más corta.
¿Qué es una calle privada?
Una vía o calle privada es aquella cuyo uso es exclusivo para los propietarios o las personas que cuentan con una autorización. Queremos hacer referencia a aquellas que tienen conexión con terrenos privados y cuya titularidad también es privada. Por ejemplo, los caminos que conectan dos viviendas dentro de una misma propiedad particular.
Generalmente, son los dueños quienes se ocupan del mantenimiento de estas vías y se hacen cargo de los gastos de alcantarillado, iluminación, asfaltado, etcétera.
¿Cuáles son las principales diferencias entre ambos términos?
Una de las principales diferencias que encontramos es que el derecho a servidumbre se suele dar en entornos rurales, mientras que las calles privadas se ubican en núcleos urbanos. Además, a diferencia de lo que sucede en el primer caso, cuando hablamos de vías privadas, en muchas ocasiones, surgen polémicas, ya que la jurisprudencia reconoce la potestad municipal y el libre paso.
Sin embargo, suele ser habitual que los ayuntamientos se laven las manos en este asunto y no intervengan, salvo que se vean ante los tribunales.
En resumen, los predios sirvientes tienen derecho a compensaciones e indemnizaciones por la constitución de servidumbre de paso; mientras que, para los propietarios de vías privadas, la ley no contempla este supuesto. Además, en muchos casos, los planes de ordenación urbana no establecen criterios claros y se produce una situación de limbo legal que solo da lugar a controversias.
