¿Se puede vender un trastero si está escriturado junto con la vivienda?
Cuando decimos que un trastero está unido a una vivienda significa que, en el Registro de la Propiedad, hay una única finca registral con un solo número.
Qué es la «segregación» de un trastero
La segregación consiste en separar el trastero de la vivienda consiguiendo, así, que en lugar de una finca aparezcan en el Registro dos, una para la vivienda y otra para el trastero.
El propietario (o los propietarios si son más de uno) de la finca puede realizar esta separación porque así le convenga o bien vender una de las dos cosas y conservar la otra haciendo, en la misma venta, la separación.
Requisitos para poder separar el trastero de la vivienda
Respeto al «Tracto sucesivo»
Respeto del tracto sucesivo en el Registro: Las dos nuevas fincas registrales vienen de la finca que ya estaba inscrita. En este caso la vivienda continúa siendo la anterior finca registral en la que se anotará, al margen, una reducción de su “cabida” o superficie y por qué aparece una nueva finca registral para el trastero que también viene de la finca primera.
Formalizarlo mediante escritura pública
Necesidad de que se haga mediante Escritura Pública u otro de los documentos que pueden ser inscritos en el Registro de la Propiedad (como una resolución judicial o administrativa competente para hacerla). En esta escritura se deben describir las fincas afectadas con sus cabidas y descripción de sus linderos.
Si en la inscripción original no apareciera la extensión de la finca se hará constar ahora mediante nota marginal. Como ya hemos dicho, también puede inscribirse la partición por certificación administrativa cuando afecte a una vivienda de propiedad pública.
Aportación de la referencia catastral de Origen
En lo que respecta a la Referencia Catastral hay que aportar la referencia catastral de la finca de origen. Además el notario (o autoridad judicial o administrativa) debe remitir copia simple al Catastro para que éste expida una nueva referencia catastral que notificará al titular de la finca y al notario.
Cargas y Gravámenes
Respecto de las cargas y gravámenes de la finca original (por ejemplo hipotecas) deben arrastrarse, en la forma que sea posible, a las nuevas fincas y, en su caso, se deberá contar con el permiso de los beneficiarios de dichas cargas. De igual modo hay que tener especial cuidado con la nueva tributación del trastero.
Autorizaciones administrativas
Habría que estudiar, según el caso, si es necesaria una autorización administrativa para realizar esta segregación; lo mejor es consultar en el ayuntamiento que corresponda.
Acuerdo unánime de la comunidad de propietarios
La segregación del trastero respecto de la vivienda supone una modificación del título constitutivo de la comunidad de propietarios. Por ello deberá modificarse éste aplicando las cuotas de participación de los dos inmuebles resultantes.
Lo complicado de esto es que para modificar este título es necesario acuerdo unánime de todos los propietarios por lo que, si no se consigue, habría que acudir al juez que sería, entonces, el único que podría realizarla.
Mientras no se haga esta modificación, los gastos de comunidad serán pagados, de manera solidaria, por los dos inmuebles que tendrán, asimismo, un solo voto en las juntas.
¿Se puede vender el trastero por separado si está inscrito junto con la vivienda?
Poderse se puede, y la venta sería jurídicamente válida. Pero es un peligro porque no se puede inscribir la venta en el Registro de la propiedad mientras no se haga la segregación y el propietario registral está protegido por la Ley de manera que si se lo vendiera a un tercero de buena fe, la Ley le protegería.
Una vez vendida el comprador del trastero puede instar la división pero sería mucho más complicado.
