Cerramiento de las zonas comunes de una comunidad de propietarios

El cerramiento de zonas comunes de una comunidad de propietarios mediante la instalación de elementos que impidan el paso, como vallas, verjas, paredes o similar, se podrá hacer, como veremos aquí, siempre que no afecten al título constitutivo ni sea en perjuicio de alguien, y siempre que no contravengan ninguna normativa municipal o de cualquier otro ámbito.

Qué es el título constitutivo

El título constitutivo es el conjunto de realidades que forman la comunidad de propietarios (sus estatutos, su configuración física, sus cuotas de participación) y no puede ser modificado sino por unanimidad de todos los vecinos sin ningún disidente, según dispone el artículo 17 de la Ley de la Propiedad Horizontal (en adelante LPH).

Cuándo podrá realizarse un cerramiento por unanimidad

Por lo tanto, si este cerramiento de que hablamos supone una modificación física de los elementos comunes, solo se podrá hacer cuando hay un acuerdo unánime de los propietarios.

Si hay acuerdo unánime la Junta de Propietarios podría, incluso, ceder el uso de una zona privativa a uno de los vecinos y permitirle que la cerrara en las condiciones que se establezcan.

Si es uno de los vecinos el que realiza obras en su propiedad privativa pero que, de algún modo, afecten o modifiquen las zonas comunes necesitará el consentimiento expreso de la Junta de propietarios (entre otras muchas así lo dice la Sentencia del Tribunal Supremo 426/2011 de 20 de junio).

Cerramiento por mayoría simple

Si la comunidad de propietarios puede realizar estos cerramientos o colocación de vallas o paredes sin que ello afecte al título constitutivo (por ejemplo si los estatutos lo prevén y lo permiten) podrá adoptar la decisión de hacerlo por mayoría simple.

Cerramiento que afecta a vecinos en particular

Sin embargo, si esa colocación de paredes o vallas afecta a algún vecino de manera particular, por ejemplo si hay locales comerciales y el cerramiento impide que el público acceda a ellos, habrá que respetar los derechos de estos dueños y evitar estos perjuicios, permitiendo el acceso a los locales, por lo menos, durante las horas normales de apertura al público.

Así lo establece nuestro Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia 924/2011 de 13 de diciembre que exige, cuando la decisión de cerramiento afecta a uno de los vecinos negativamente, que el afectado consienta expresamente en dicha decisión o que existan, al menos, motivos para tomar dicha decisión consistentes en evitar un perjuicio para la comunidad.