Diferentes orígenes de las goteras en un edificio de viviendas

Aunque en el artículo de hoy hablaremos sobre las goteras y humedades en edificios de viviendas, comenzaremos haciendo una alusión a la responsabilidad civil. En nuestro sistema jurídico, el que hace un daño es responsable y debe pagar (indemnizar) al que ha sufrido ese daño.

Esto mismo ocurre cuando el daño se produce por cosas que son de nuestra propiedad (edificio o vivienda), deberemos indemnizar a quién lo sufre. Es la llamada responsabilidad civil extracontractual, que está prevista y regulada por los artículos 1902 y ss de nuestro Código Civil.

Necesario conocer la procedencia de la humedad

Por ello, cuando se producen goteras o humedades en un piso es muy importante dictaminar de dónde proceden tales humedades para poder decidir quién debe soportar el gasto de repararlas.

Estas humedades (o daños por agua) de que hablamos pueden tener muy diversos orígenes:

Posibles orígenes de los daños por agua en una comunidad

• Tuberías conductoras de agua que no están en buen estado.
• Sistemas de drenaje de agua defectuosos.
• Cubiertas, fachadas y tejados que no tienen la debida impermeabilización y dejan pasar el agua al interior cuando están, precisamente, concebidos con el fin de evitarlo.
• Sistemas de recogida y desagüe de aguas pluviales.

Todos estos elementos, cuando producen un daño a uno de los pisos, deben ser examinados para saber quién es el responsable que debe pagar su reparación e indemnizar por los daños causados.

Atendiendo a quién produzca el daño

Elemento común

Si el daño es producido por un elemento común, es decir, un elemento que forma parte de las zonas comunes y es, por ello, propiedad y responsabilidad de la comunidad de propietarios, es ésta, la comunidad la que deberá soportar el gasto de reparación e indemnización.

En tal sentido el artículo 10.1.a) de la Ley de la Propiedad Horizontal (en adelante LPH) establece la obligación de realizar, sin necesidad de aprobación de la junta de la comunidad, los gastos de mantenimiento y conservación del inmueble y sus servicios e instalaciones comunes.

Ejemplo

Por ello si una cubierta, por ejemplo, no está en buenas condiciones y filtra agua al interior es culpa de la comunidad porque no ha cumplido su obligación de conservarla o repararla.

Elemento privativo

Por contra, si el daño lo produce un elemento privativo, por ejemplo una tubería de agua del interior de un piso, será el propietario de ese piso quién deba responder de su reparación y de pagar los daños que provoque a otros.

Casos confusos

En algún caso, pueden surgir dudas como, por ejemplo, en una terraza de uso privativo pero propiedad común: en este caso si es un problema de mantenimiento normal responderá la comunidad pero si es un problema de mala utilización será el vecino que lo usa.