La calefacción central en el seguro de comunidad

Aunque en los edificios de nueva construcción lo normal es que cada vivienda tenga un sistema individualizado de calefacción, la calefacción central sigue siendo algo habitual en los edificios antiguos.

El desconocimiento sobre su régimen legal da lugar a múltiples dudas, especialmente cuando surgen averías. Vamos a ver cómo se gestionan las reparaciones de la calefacción central en el seguro de la comunidad.

Elementos comunes y privativos en la calefacción central

Si estamos hablando de un sistema de climatización centralizado no cabe duda de que la caldera es un elemento comunitario. Así que cualquier avería relacionada con la misma debe ser cubierta por el seguro de la comunidad.

De hecho, el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal señala expresamente en su apartado C), entre las obligaciones del administrador: “atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios”.

Es decir, que si aparece una avería en la calefacción central el administrador debe entrar en contacto con el seguro para proceder a la reparación lo antes posible.

El problema surge cuando la avería no se da en la caldera sino en una tubería o incluso en los radiadores.

¿De quién es la responsabilidad entonces?

En este caso volvemos a fijarnos en la Ley de Propiedad Horizontal, pero en su artículo 3, que debe interpretarse de conformidad con lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil.

Veamos que nos dicen estas normas. El 396 del CC señala que:

“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”

Mientras que el artículo 3 de la LPH estable que: “En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:

1. 1. a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
   2. b) «La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes”.

En base a estos preceptos legales, para entender que un elemento es privativo debe de:

• Estar dentro de un espacio delimitadoy susceptible únicamente de aprovechamiento independiente.
• Debe servir exclusivamente al propietario.

De ahí que generalmente se entienda que los radiadores son elementos privativos, pero las tuberías son elementos comunes. Por lo que las averías en las mismas deberían quedar cubiertas por el seguro de la comunidad.

La doctrina se muestra tendente a declarar un elemento de una instalación comunitaria como privativo o comunitario en función del control que tenga sobre dicho elemento cada interesado.

En el caso de averías en las tuberías de la calefacción está claro que el control sobre las mismas lo tiene la comunidad (la llave de paso está siempre en una zona común). Por lo que no importa a qué altura se haya producido la avería, la tubería es un elemento integrante de la calefacción comunitaria.

Con los radiadores ocurre justo lo contrario. El control lo tiene el propietario del inmueble en el que están instalados, por lo que aunque sea una instalación de calefacción centralizada los radiadores son elementos privativos y deben quedar cubiertos por el seguro de hogar.

¿Cómo reclamar a la comunidad?

Si la avería que ha sufrido la calefacción central implica que es el seguro comunitario el que debe hacerse cargo, reclama primero ante el administrador.

Recuérdale cuáles son sus obligaciones con respecto a las reparaciones según el artículo 20 de la LPH que antes hemos visto. Es él el que debe reclamar al seguro de la comunidad para que se hagan cargo.

Para hacer dicha reclamación puede basarse en los artículos legales que acabamos de analizar (396 CC y 3 LPH). Pero existe además una amplia jurisprudencia que apoya esta idea. A modo de ejemplo la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid el 17 de julio de 2007.

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